Le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili a uso abitativo, situati in Italia e di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Possono includere servizi accessori come la pulizia e la fornitura di biancheria. Rientrano in questa categoria anche i contratti di sublocazione, le concessioni in uso oneroso da parte di comodatari e le locazioni di singole stanze, inclusi quelli conclusi tramite piattaforme online. Sono esclusi, invece, i contratti che includono servizi di tipo alberghiero, che configurano l’attività come impresa.
Chi percepisce redditi da locazioni brevi può optare per il regime della cedolare secca, che sostituisce Irpef, addizionali e imposte di registro e bollo. L’aliquota è del 21% per una sola unità immobiliare e del 26% per le successive. Tuttavia, non è possibile dedurre costi o spese, nemmeno se riferite a servizi accessori. In alternativa, chi non opta per la cedolare secca ricade nel regime ordinario. In questo caso, i proprietari dichiarano i canoni come redditi fondiari nel quadro RB e possono applicare una deduzione forfettaria del 5%, mentre i comodatari o i sublocatori dichiarano i canoni nel quadro RL come redditi diversi e possono dedurre analiticamente le spese documentate.
Indipendentemente dalla forma giuridica del locatore, se l’intermediario incassa il canone o vi interviene, è obbligato ad applicare una ritenuta del 21% sul canone lordo, che viene certificata con CU e deve essere riportata nella dichiarazione dei redditi.
Per quanto riguarda la dichiarazione, i redditi da locazioni brevi devono essere inseriti nel quadro B (proprietari) o quadro D (comodatari e sublocatori) del Modello 730, mentre nel Modello Redditi PF si utilizzano i quadri RB, RL e LC a seconda dei casi. Se si superano i 4 immobili destinati a locazioni brevi, è obbligatorio utilizzare il Modello Redditi PF.
Gli adempimenti amministrativi comprendono la comunicazione al SUAP, la richiesta del CUSR, la registrazione al portale Alloggiati Web per la comunicazione degli ospiti, la gestione dell’imposta di soggiorno, la comunicazione statistica mensile, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e, in caso di più di 4 immobili, la presentazione della SCIA e l’iscrizione come impresa.
L’obbligo di apertura della Partita IVA scatta quando si superano i 4 immobili, si gestisce l’attività in modo organizzato o si offrono servizi alberghieri. In questi casi si può scegliere tra regime forfettario (15% o 5% per i primi cinque anni) o ordinario (Irpef progressiva, IVA, IRAP).
Dal punto di vista previdenziale, chi non svolge attività in forma imprenditoriale non è tenuto all’iscrizione INPS, anche se supera i 5.000 euro annui. Se l’attività è imprenditoriale, è necessario iscriversi alla Gestione Commercianti INPS e versare i contributi, salvo esonero per lavoratori dipendenti a tempo pieno.
In caso di omissioni o errori, si applicano sanzioni amministrative, tra cui quelle per omessa registrazione, mancata comunicazione SCIA o CUSR, e inadempimenti nella trasmissione dei dati degli ospiti.
Questa guida riassume in modo pratico e puntuale tutte le implicazioni fiscali, dichiarative e amministrative legate alle locazioni brevi da parte di privati senza Partita IVA. Se l’attività si espande o si professionalizza, diventa necessario adottare un approccio imprenditoriale e conformarsi alle regole fiscali e previdenziali più articolate.
