La recente Manovra 2026 (Legge 199/2025) ha introdotto una significativa novità in materia di rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni, rompendo un allineamento fiscale che durava ormai da un decennio. Per i contribuenti che detengono questi asset al di fuori del regime d’impresa, lo scenario si diversifica sensibilmente a seconda della tipologia di bene oggetto di affrancamento.
Partecipazioni: l’incremento al 21%
A partire dal 1° gennaio di quest’anno, il legislatore ha inasprito il prelievo fiscale per la rivalutazione di titoli, quote e diritti, portando l’imposta sostitutiva dal 18% al 21%. Questa modifica richiede un’analisi di convenienza ancora più accurata rispetto al passato: il punto di equilibrio finanziario si raggiunge quando l’imposta ordinaria del 26% sul guadagno presunto equivale al 21% calcolato sull’intero valore di mercato risultante dalla perizia.
In termini operativi, l’operazione risulta vantaggiosa se il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione è inferiore al 19,23% del valore peritale (ovvero quando la plusvalenza latente supera l’80,77% del valore di mercato). Nel calcolo non bisogna dimenticare di includere i costi di perizia: se sostenuti dal contribuente, questi possono essere scomputati dalla plusvalenza qualora quest’ultima risulti superiore al valore asseverato.
Terreni: confermata l’aliquota al 18%
Contrariamente a quanto previsto per le partecipazioni, il regime fiscale per l’affrancamento dei terreni edificabili e con destinazione agricola è rimasto invariato. L’aliquota dell’imposta sostitutiva resta confermata al 18%, mantenendo inalterati i calcoli di convenienza rispetto all’anno precedente.
Tuttavia, la valutazione del beneficio fiscale per le aree edificabili rimane complessa a causa di due variabili specifiche:
- l’applicazione della tassazione separata;
- la possibilità di applicare la rivalutazione Istat sul costo storico del bene.
Per i terreni agricoli (non edificabili), la convenienza è generalmente legata a ipotesi più rare, come le cessioni effettuate entro cinque anni dall’acquisto. In ogni caso, per i terreni la perizia di stima è sempre obbligatoria per poter procedere all’affrancamento del valore.
Sintesi delle aliquote e scadenze
Sebbene la facoltà di rivalutazione sia ormai prevista a regime, è fondamentale monitorare le scadenze per il versamento dell’imposta sostitutiva.
| Asset oggetto di rivalutazione | Aliquota 2026 | Termine versamento (Rata unica o 1° rata) |
| Partecipazioni (quotate e non) | 21% | 30 novembre |
| Terreni (edificabili e agricoli) | 18% | 30 novembre |
È importante sottolineare che, nonostante la norma sia stabile, la scadenza del 30 novembre rende tecnicamente non praticabile la rideterminazione del valore per le operazioni pianificate nel solo mese di dicembre.
Nota operativa: ogni situazione richiede un calcolo specifico del beneficio fiscale, pesando correttamente l’esborso immediato dell’imposta sostitutiva rispetto al risparmio futuro sulle plusvalenze in fase di cessione.
